Личный кабинет  
     
    Логин  
    Пароль  
     
                      
     забыли пароль  регистрация  
Последние объявления в базе REZON:
Новостройки  аренда  продажа
Вторичное жилье  аренда  продажа
Вторичное жилье  квартира на сутки
Дома, коттеджи, дачи  аренда  продажа
Земельные участки  аренда  продажа
Торговая недвижимость  аренда  продажа
Офисная недвижимость  аренда  продажа
Складская недвижимость  аренда  продажа

Недвижимость Перми и Пермского края Стоимость размещения
объекта в рамке:
2000 руб./мес.
Аналитика рынка: обзоры вторичного рынка жилья  обзоры первичного рынка жилья  обзоры рынка индивидуального домостроения  обзоры рынка офисной недвижимости  обзоры рынка торговой недвижимости  Каталоги: коттеджные поселки Пермского края  офисные центры Перми  торговые центры Перми  новостройки Перми  Информационные материалы  Бесплатные объявления: квартиры в новостройках Перми  квартиры и комнаты Перми  дома, коттеджи, дачи  торговые помещения  офисные помещения  Статьи: 2017  2016  2015  2014  2013  2012  2011  2010  2009 
Статьи о недвижимости и строительстве

Основные выводы исследования пермского рынка таунхаусов

Данный аналитический материал публикуется в рамках исследования
"Проблематика развития сегмента таунхаусов в Перми и Пермском крае"

Предыдущая часть Оглавление  

Повышение конкуренции на рынке жилой недвижимости приводит к тому, что девелоперы постоянно улучшают качество своего предложения. Клиент платит рублем, соответственно, проект, который не будет учитывать мнение потенциальных покупателей, может стать убыточным для компании, так как будет мало желающих его купить. Для того чтобы привлечь внимание к своему проекту, застройщики улучшают качество отделки, оптимизируют площади квартир, тщательнее продумывают условия жизни будущих владельцев. Еще один способ привлечь покупателей — предложить им новый формат проживания. Для Перми таким новым форматом является таунхаус.

Первые таунхаусы появились в Перми в первой половине 2000-х годов. Так или иначе некоторые застройщики пытались возводить единичные проекты, но массового строительства сблокированных домов в Перми так и не началось. В отличие, например, от Санкт-Петербурга, где в 2012 году было зарегистрировано 2,2 тыс. сделок по продаже таунхаусов. Этот показатель в Перми меньше, как минимум, на порядок.

Низкие темпы развития сегмента таунхаусов в Перми и ближайшем удалении от нее стали предпосылкой к проведению исследования проблематики данного вопроса. На основании полученных данных и проведенных интервью сделаны выводы, объясняющие, почему в Перми строительство таунхаусов до сих пор является редким явлением.

Так, гипотеза 1 о том, что низкий спрос на таунхаусы обусловлен недостаточной осведомленностью потенциальных потребителей о данном формате жилья, подтвердилась. И эксперты, и потребители отметили, что информации о таунхаусах в пермском информационном пространстве недостаточно. Более того, нет единого представления о том, что такое «таунхаус». Основным каналом поиска информации, как для потенциальных, так и для фактических потребителей таунхаусов является интернет (специализированный сайты и форумы).

Удивляет тот факт, что эксперты и потенциальные покупатели назвали разные аналоги таунхаусам. Если эксперты уверены, что таунхаус — это альтернатива квартире, то потенциальные и частично фактические потребители изначально рассматривают таунхаус как более дешевую альтернативу коттеджу.

Кроме того, важно отметить, что эксперты также не сошлись в понятии «таунхаус». В качестве схожих характеристик таунхауса можно выделить сблокированный тип жилья и небольшую площадь земельного участка. Относительно площади таунхауса, его этажности и планировки мнения экспертов и застройщиков разделились, каждый из них по-своему описывает портрет потребителя таунхаусов.

Опрос потенциальных и фактических потребителей показал, что наиболее важными характеристиками таунхауса для них являются площадь, удаленность и стоимость. Как важные были также отмечены развитая инфраструктура (или близость к ней), асфальтированные дороги, коммуникации, а также безопасность и удаленность от города.

Также важно отметить, что как эксперты, так и сами застройщики сказали о том, что строительство таунхаусов больших площадей связано с экономической выгодой (большая площадь, на том же участке земли). Данный аспект связан, прежде всего, с неопределенностью развития рынка таунхаусов в Перми и незнанием особенностей рынка. В сложившихся условиях асимметрии информации желание получить большую прибыль спровоцировало формирование некорректного предложения, а, следовательно, и недостаточный спрос. Застройщики понимают недостатки существующего предложения (были проведены исследования потребительских предпочтений), но финансовые интересы компании диктуют свой формат строительства.

Также на основании анализа результатов, фокусированных интервью важно выделить следующие интересные аспекты:

Рынок таунхаусов по оценкам экспертов является достаточно перспективным сегментом, однако застройщики осознанно с него уходят. Один из представителей застройщика, опрошенный в рамках проведения исследования, заявил: «Сегмент сейчас является непривлекательным для застройщиков, т.к. спрос не сформирован. Тот, кто первым сформирует спрос, и «снимет сливки с рынка». Данный аспект может быть связан с тем, что такой сегмент рынка как таунхаусы является пока достаточно неопределенным для рынка Перми. Остается непонятным, будет ли данный сегмент пользоваться спросом — мнения экспертов по данному вопросу разделились. В условиях неопределенности риск для застройщиков является достаточно великим, поскольку для «снятия сливок» необходимо не только потратить деньги на проведение исследований потребительских предпочтений и формирование осведомленности, но также и на строительство «качественных» и недорогих таунхаусов. Сейчас застройщики, вероятно, ждут, пока сегмент таунхаусов станет более популярным среди потребителей, сформируется спрос, а в данный момент они пока работают на традиционных сегментах (строительство коммерческой недвижимости, коттеджей и многоквартирных домов), пользующихся стабильным спросом.

Рассматривая результаты опроса фактических потребителей можно сделать вывод, что основные преимущества таунхауса заключаются в наличии собственного жилья и возможности изменения планировки по своему вкусу, также важны более узкий круг соседей одного социального уровня, близость к городу, экологическая обстановка, безопасность (огороженная охраняемая территория). Именно данные характеристики в дальнейшем могут послужить основой позиционирования таунхаусов. Говоря о недостатках, можно отметить, что это более высокая стоимость коммуникаций и содержания дома, изначально неудобная планировка, недостаточно развитая инфраструктура поселков. Данных аспектов стоит избегать при формировании позиционирования для таунхаусов.

Проведя анализ описания идеального таунхауса для потребителей можно сказать, что он должен обладать следующими характеристиками:

  • площадь 100—150 кв. м
  • количество комнат 3—4
  • удаленность от города не более 15—30 км
  • стоимость до 4 000 000 руб.

Если сравнить потребности покупателей с тем, что выставлено на продажу в Перми, можно сделать вывод, что проблема низкого спроса заключается не только в отсутствии осведомленности, но также в недостатке «качественного» предложения, которое бы соответствовало запросам потребителей (площадь, планировка, стоимость).

Рассматривая такой аспект, как портрет потенциального потребителя таунхауса можно сделать вывод, что существующие предложения на рынке Перми ориентированы преимущественно на аудиторию семейных людей в возрасте 40—50 лет, с детьми, уровнем дохода выше среднего, автомобилем, являющихся топ-менеджерами компаний и бизнесменами. По мнению авторов исследования, проблема в данном случае связана с тем, что данный сегмент очень сильно перекрывается сегментом коттеджей, происходит борьба за потребителя. Кроме того, представленный целевой сегмент достаточно мал и уже в настоящее время застройщики таунхаусов частично уходят с данного сегмента ввиду неспособности таунхаусов конкурировать с коттеджами или найти своего потребителя в другом сегменте. Таким образом, с целью решения данной проблемы предполагается в будущем позиционировать таунхаусы как жилье эконом, а не бизнес класса и ориентироваться на другой сегмент потребителей, а именно: семейный человек возраста 30-40 лет с одним и более ребенком, средним уровнем дохода.

На основе проведенного исследования авторами работы выдвинут ряд рекомендаций.

Для развития пермского сегмента таунхаусов необходимо привлечение опытных застройщиков таунхаусов из других регионов. Существующие игроки на рынке в Перми не готовы вкладывать значительные средства в развитие сегмента и формирование спроса и считают разумным оставаться в развитых областях строительства недвижимости, в то время как для застройщиков, специализирующихся на таунхаусах, пермский рынок является привлекательным.

Потенциальным сегментом потребителей таунхаусов на данном этапе развития следует считать людей с инновационным типом мышления, по социально-демографическому профилю это более молодые потребители (25—40лет), чем принято считать сейчас, со средним уровне дохода, соответствующим среднему уровню дохода по Пермскому краю. Тем не менее, тип покупки остается семейным, однако необходимо ориентироваться не только на семьи с детьми, но и на тех, кто только планирует их. Кроме того, необходимо рассматривать людей, живущих в квартирах, но, в то же время, позитивно относящихся к переменам и рассматривающих другие возможные форматы проживания в черте города. Таким образом, необходимо начинать с вышеописанного потребителя и впоследствии выходить на массовый рынок.

Для удовлетворения потребностей представленного сегмента потребителей необходимы существенные преобразования продукта, а именно: снижение стоимости за счет уменьшения площадей, преобразование инфраструктуры поселка (расширения спектра услуг) и непосредственно придомовой территории (наличие гаража и участка). Таким образом, необходимо формировать позиционирование на основании отличительных качеств продукта. В позиционировании таунхауса необходимо делать акцент на том, что это, прежде всего, альтернатива квартире, предлагающая большую свободу действий за те же деньги.

Необходимо отметить, что любое, даже самое продуманное исследование имеет свои ограничения. В данном случае это:

  • затрудненность доступа к респондентам, в частности, не удалось опросить всех крупных игроков рынка и застройщиков «нетипичных» посёлков таунхаусов;
  • ограниченное количество глубинных интервью ввиду временных и ресурсных ограничений (нет помещения, оборудованного для проведения глубинного интервью);
  • смещение выборки в результате неслучайного отбора (метод «Снежный ком» и целевая выборка).

Таким образом, в будущем необходимо проведение дополнительных исследований, учитывающих вышеперечисленные ограничения. Более того, в качестве тематик будущих исследований можно рассмотреть сравнение и опросы не только потребителей и экспертов пермского сегмента таунхаусов, но и регионов, по которым проходило сравнение в рамках статистических данных (Санкт-Петербург и Екатеринбург). Также, поскольку рынок находится на стадии роста и формирования спроса, представляется интересным изучение осведомленности потребителей в динамике и проведение лонгитюдных исследований.

Источник: Rezon-realty.ru

/ 14.4.2014
Рейтинг@Mail.ru